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浅谈《消费者权益保护法》在商品房买卖中的适用

作者:李东波  发布时间:2010-11-23 10:57:50


在现代市场经济中,由于分散的个体性、商品专业知识的匮乏性和消费信息的严重不对称性等原因,消费者与商品的生产者和经营者比较起来,往往处于十分不利的弱势地位。这种情况在居民购买商品房的过程中体现得尤为明显。据统计,商品房交易中的消费者投诉一直占据着消费者投诉案件的“头把交椅”。对此,专家学者们从各自的学科角度做出了各种解读,也提出了各种各样的解决方案。笔者认为,商品房作为与每个人休戚相关的特殊“大宗”商品,其有关权利的设定与流转必须充分纳入法制轨道,从而维护商品房购买者的合法权益。

一、消费者在商品房买卖中享有的知情权

《消费者权益保护法》第8条规定了消费者的知情权,“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”第19条规定了包括开发商在内的生产、销售者的信息披露义务。从《合同法》和诸多民商事法律中确立的诚实信用原则和先合同义务中,可以推知法律要求开发商在与消费者订立商品房买卖合同时,要如实向消费者提供有关商品房的真实信息,保证自己的信息披露(包括售楼广告)不存在引人误解的虚假宣传、重大遗漏和误导性陈述。

一般来讲,商品房中安装的煤气、自来水、生活热水、取暖、电话、网络、绿化等设施的功能和质量状况如何、何时能够正常使用,以及商品房的权利性质如何、消费者能否顺利办理房产证、能否解决户口问题和子女就学问题等,直接关系到消费者的购房决策。开发商应当在消费者购房时全面披露、和盘托出与所售商品房相关的信息。这既是《消费者权益保护法》对开发商规定的信息披露义务,也是《合同法》设定的先合同义务。开发商在与一无所知的消费者签订合同之前,对于商品房及其相关状况的瑕疵甚至缺陷避而不谈,显然侵犯了消费者的知情权,构成了售房欺诈。但在现实交易中,许多购房者根据《消费者权益保护法》法律规定向开发商主张知情权时,通常都会被后者拒绝。对此,笔者认为通过细化法律、制定并贯彻相应的条例,加强行政权力对立法权力的支持、加强事前和事中督促对事后补救的支持与保障,从而更加有效地确立和维护购房者的知情权。

二、惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用

惩罚性损害赔偿,也称示范性的赔偿或报复性的赔偿,是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿,它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。

目前不同法院对商品房买卖中是否适用惩罚性赔偿存在不同的看法。有人认为房屋是大件商品,是不动产,所以不适用该法;有人则认为房屋经过验收合格,不存在质量问题,所以不适用该法;还有人认为《消费者权益保护法》对商品做的是“狭义”理解,即“一般商品说”,其法律意义在于:针对一般商品而言,即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”,这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小,它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方,也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害,从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然,一旦刻意强调按《消费者权益保护法》调整,将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏,造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。

笔者认为,购房也系商品买卖行为,房屋作为一种商品成为《消费者权益保护法》第四十九条规范的范围,当经营者有欺诈行为时,适用双倍赔偿应无问题。出于《消费者权益保护法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度,开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时,应适用《消费者权益保护法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。首先,就消费者权益保护立场而言,消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位,且商品房之购买往往又是消费者一生积蓄所得的成果,故对于《消费者权益保护法》中所规定消费者的权利,于商品房的交易中应有所适用,方才符合该法之立法目的;其次,就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言,若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用,而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者,将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励,且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为,而无法导正商品房的交易市场;再者,从法律适用上之解释来说,《消费者权益保护法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品,而不论是动产或不动产,均可包括在内,故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者,则该商品房应是本法所称的商品,且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用,则商品房应该仍是消费之客体,适用本条文规定。

关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用,见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市。《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案,也是最高法院法释[2003]7号颁布后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深圳中院认为,开发商故意隐瞒涉案房产“232B”已售给他人的事实,采用欺诈手段与银先生签订的房地产买卖合同,依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于199811月签订的《深圳市房地产买卖合同》,判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴定费等合计63万多元。在法规层面,有些地方法规已明确了商品房经营者的欺诈行为适用《消法》第四十九条的规定。例如:《福建省房屋消费者权益保护条例》(200111日起施行)第十五条的规定。

综上所述,惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中的适用既有社会生活的基础和司法实务上的先例,又有法规层面的支持,应是毋庸置疑的。而法律向房地产消费者保护倾斜的程度取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在我国当前住房改革制度还极不完善的情况下,法释[2003]7号所规定的惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人的合法权益,又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况,是有利于促进房地产市场健康发展的。

三、《消费者权益保护法》在商品房买卖实际操作中应完善之处

(一)明确《消费者权益保护法》设立的目的

消费者权益保护一直是人们议论的热点,很多人也许会感慨,消费维权咋就这么难?实际上,仔细研究现行《消费者权益保护法》,不难发现有些内容已经远远不能满足时代要求。

其一现行《消费者权益保护法》中有许多概念不够明确。首先是“消费者”的概念——单位团体、外国人是否适用该法?那些以期获得双倍赔偿的知假买假者,是否应该算作消费者?这些在《消费者权益保护法》中都找不到答案;其次是“商品”的概念——《消费者权益保护法》制定时,房屋属于福利待遇,不算商品,而现在,房屋也已经变成了商品,还有汽车、水、电等如今也都成了商品;第三是“服务”的概念——譬如10年前,公费医疗并不属于服务范畴,而现在全国各地都在进行医改,在很多种情况下,患者看病都要自己掏钱,而医疗算不算服务,《消费者权益保护法》中也没有明确的界定;第四是“经营者”的概念——供水供电等国家垄断行业算不算经营者,是否适用《消费者权益保护法》,这些都需要进一步明确。

其二现行《消费者权益保护法》对消费者的保护制度不健全。如对于发生消费纠纷时的举证责任没有作专门的规定。按照消费纠纷属于民事纠纷范畴的推论,消费纠纷应当实行“谁主张、谁举证”的举证原则。但是消费者在消费纠纷中通常处于弱者的地位,如果这些工作都要消费者去做,高额的举证费用往往使消费者望而却步。

(二)增强《消费者权益保护法》在商品房买卖中的适用性

《消费者权益保护法》有关适用范围的规定主要就是“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护”,该规定过于笼统,难以界定。对该规定的解释,全国性的还没有,但各地地方立法却有相关规定:《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》明确患者就是消费者、商品房实行“三包”、“经营者因提供假冒伪劣商品承担加倍责任的不得以消费者购买商品数量过多为由免责”;《上海市消费者权益保护条例(修订草案)》明确规定大宗商品如汽车和商品房的销售欺诈行为可进行双倍赔偿。这些地方立法都不是有权解释,且存在冲突,如《上海市消费者权益保护条例(修订草案)》就含有“知假买假”者不是消费者的意思,与浙江的“办法”不一致。建议由最高院作出相关司法解释,在解释时可参考述地方立法,并明确以下几点:一是关于消费主体。要明确“知假买假”者、患者等均是消费者。同时,对何为生活消费需要作广义的解释,大体可明确除了生产需要和经营需要外,其他都可算是生活消费需要。二是关于双倍返还。经营者存在严重欺诈行为就应双倍赔偿,包括医疗欺诈。要具体规定何为严重欺诈行为,以便法院审理案件时正确适用。三是关于举证责任。是否为生活消费需要不属消费者的举证义务,应由经营者承担该举证责任。经营者如能提供证据证明购买者购买商品是为了生产或经营需要,那就可认定该购买者不属消费者,否则,只能认定其为消费者。

四、结束语

拥有自己的住宅,是我们的期望,但近年来商品房买卖纠纷案件呈逐年上升的趋势,消费者在购房中所遇到的问题已成为法律焦点。《消费者权益保护法》应立足于消费者权益之保护,其所规定的消费者的权利,亦应当于商品房的交易中有所适用。但现行立法的不尽人意处也是显而易见的,也是需要我国今后的立法中予以重视并解决的。在修法前的司法实践中,对立法冲突,法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件。面对立法冲突,法官的任务在于善于理解和发现立法的精神和原则,通过创造性的、合理的解释衡平相互冲突的利益。

 

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